Sin importar cuáles sean las características arquitectónicas que se le confieran a una edificación al momento de su construcción, es normal que ésta sufra deterioros a lo largo del tiempo. Por mucho que el uso de ciertas técnicas, calidad de los materiales o algunas singularidades añadidas puedan alargar su vida útil, tarde o temprano su imponencia y resistencia inicial se verá afectada. Esta realidad, obedece a razones muy simples y a la vez inevitables; el desgaste natural de los materiales, la influencia de factores ambientales externos e incluso, los daños por concepto de la propia habitabilidad.
Ahora bien, con esto no queremos decir que las edificaciones tengan un tiempo de caducidad o que no existan medidas para retrasar ralentizar este proceso. En efecto, sólo con ver la antigüedad de muchas construcciones en el centro de Madrid, podemos hacernos una idea de ello. Tal longevidad, no es una precisamente una casualidad, pues muchas de éstas estructuras se mantienen en pie gracias a excelentes servicios de mantenimiento que se programan posterior a una inspección técnica de edificios (ITE).
Las ITE, es un mecanismo de acción implementado por el Gobierno de España, para asegurar las mejores condiciones en las edificaciones. Su fundamento se basa en evaluar con determinada frecuencia el estado de salubridad, seguridad e higiene de todas las estructuras arquitectónicas dentro del territorio español. Esto básicamente, con la finalidad de evitar que un desgaste estructural pueda suponer un riesgo para los habitantes, así como para los transeúntes a su alrededor.
En este sentido, en este artículo hablaremos precisamente de esta figura, desde qué es, qué es lo que evalúa y la importancia que tiene la inspección técnica de edificios en la actualidad.
¿Qué es una inspección técnica de edificios?
Con carácter de obligatoriedad a nivel estatal, respaldada por el Real Decreto de Ley 8/2011 y regulada de forma independiente por cada Ayuntamiento, la inspección técnica es un servicio de evaluación que debe ser realizado a toda construcción con más de 20 años de antigüedad. De acuerdo a ciertas características estructurales o resultados obtenidos, posteriormente se determinará la frecuencia o necesidad con la que esta debe repetirse.
Como bien comentamos, esta inspección busca establecer con exhaustiva pericia, las medidas preventivas y procedimientos de mantenimiento que el edificio requiere para prevenir accidentes, garantizar la seguridad, el confort y la calidad de vida de sus habitantes.
Las ITE además de ayudar a incrementar la vida útil de las construcciones, igualmente se centran en descartar cualquier daño que pueda convertirse en una amenaza para los transeúntes y demás miembros de la comunidad. Recordemos que, este tipo de deterioro no se presenta sólo a nivel estético, sino también se dan de manera estructural y éstas son las que más deben preocuparnos. De hecho, de allí la importancia de que la inspección técnica de edificios sea realizada por empresas profesionales y totalmente desligadas a los propietarios de la edificación.
¿Qué se evalúa en una inspección técnica de edificios?
No importa si se trata de un conjunto residencial, un centro u oficina comercial o una edificación histórica, prácticamente todos están obligadas a pasar una ITE una vez cumplido el período de tiempo determinado por ordenanza municipal de cada Ayuntamiento. En éstas se busca evaluar principalmente:
- Estado de la fachada externa de la edificación
- Estado de las paredes y fachada interior
- Aspecto de las estructuras externas
- Estabilidad y estado de la cimentación
- Estado de la red de tuberías de aguas blancas y negras
- Cubiertas, tejados y azoteas
- Niveles de humedad o posibles filtraciones
Posterior a la evaluación técnica, se obtendrá un informe que determina a detalle las deficiencias de la edificación en cuatro niveles de clasificación: sin deficiencias, leves, graves o muy graves. Este informe también incluye las recomendaciones o medidas inmediatas que el propietario debe tomar para subsanar cualquier inconveniente encontrado, así como las acciones preventivas para evitar problemas a futuro. De no realizarse tales acondicionamientos o reformas, el edificio no podrá obtener la certificación de apto o habitable.
Importancia de la inspección técnica de edificios
A este punto, la importancia de la inspección técnica de edificios en la actualidad es bastante evidente, tanto para el propietario como para quién hace vida dentro de dichas edificaciones. Las ITE tienen un único objetivo, mantener los estándares de seguridad, comodidad y salubridad de los ciudadanos españoles.
Para nadie es un secreto que, aún cuando cada día hay mas proyectos nuevos, con técnicas de construcción novedosas que buscan darle un aire moderno a las grandes ciudades españolas, ciertamente en ellas lo que abunda son las edificaciones de vieja data. Muchas de éstas incluso, forman parte de nuestra historia y cultura, por lo que su mantenimiento preventivo continuo es la única forma de contribuir con su legado.
Las inspecciones técnicas le da la oportunidad a los propietarios de realizar acciones oportunas para garantizar la vida útil de sus propiedades. Esto, bien sea mediante la impermeabilización de fachadas y tejados, mantenimiento y reforma de estructuras, reparación en los sistemas de tuberías y/o ventilación, el recalce en los cimientos, entre muchas otros elementos.
Por otro lado, también es importante mencionar que obtener una buena calificación, así como la certificación correspondiente, ayuda a mantener el valor de las edificaciones en el mercado. Lo que garantiza que sean alternativas apetecibles de compra/alquiler para nuevos inquilinos.
En última instancia, la mayor importancia de las edificaciones técnicas de edificios indudablemente recae en las posibilidades preventivas que ofrece, así como en la garantía de evitar fallos estructurales que supongan una tragedia para muchos.
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